特殊土地是指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地、陵园及其他自然保护区等特殊用途的非农业用地。

一、估价难点及突破点

1、划拨用地

划拨用地是指无偿以行政指令方式配置给行政事业单位、国企等的土地。在涉及到审计记账、国企改制作价、转为出让有偿性质、政府收购等情况时，就需要进行土地评估。这一类土地存在特殊性，在于权利和市场的限制。

权利限制在于：划拨用地一般不公开转让，转让需要政府审批；且不能进行再开发，只能按照政府规定的方式使用；同时划拨用地没有明确的年期限制，政府可能随时收回，公益性大于财产性。

市场限制在于：划拨用地不进行公开转让，缺乏透明性，与出让土地市场没有互动和衔接。在划拨用地评估时，要注意，划拨用地价格水平总体上要比正常市场出让价格低；评估时，重点在参数、指标的确定、判断，企业、居住类注重收益，公益性用地倾向于成本。

划拨用地在选择收益法进行评估时要注意：租金及收益比一般市场价格低，还原率较之一般用地高一些，主要是预期不明确，风险较大，需要调查市场方面的因素；使用成本法评估时，土地开发利润率比一般市场要低，土地增值率也比一般市场要低；使用剩余法时，不动产价值、利润率比一般不动产要低。

2、集体土地

集体土地是指农民集体所有的土地，包括建设用地和农用地。如：集体企业用地、宅基地、农用地。集体土地市场受权利和市场限制，存在有价无市的现象，价格水平总体上要比国有正常市场低。

集体土地在选择收益法进行评估时需要注意，租金及收益比国有土地市场低，且土地还原率比国有土地高；

选用成本法进行评估时需要注意，土地开发利润率和土地增值率比国有土地市场低；

选用剩余法进行评估时需要注意，其不动产的价值、利润率等要比国有土地上不动产的价值低；

选用市场法评估时需要注意可比案例的可用性和隐形性。

3、交通场站用地

交通场站用地是以用途特点命名的地类，如车站，停车场等，其特殊性在于市场较小，收入低，且投入成本高，以公用、公益使用目的为主。价格水平总体上要比地上价格低，公益程度越高市场价越低，且类型不同，价格也会存在很大的差异。

交通场站用地在使用收益法评估时需要注意，租金及收益来源于显化收益、隐形收益及公益效益，但公益效益的确定是难点，同时因预期收益低且不可预期，使得土地还原利率高；

采用成本法进行评估时需要注意，土地开发利润率较低，可以在一般利润率的基础上修正，同时因为用途改良提升价值空间相对较小，所以使得土地增值率比一般情况要低；

采用剩余法进行评估时需要注意，不动产的价值因为使用性质原因要比地上不动产的价值低，利润率也因为预期收益低而导致其比一般不动产开发的预期收益低；

另外市场法选用依赖土地市场发育情况，在土地市场发育不完善或不成熟区域，因公开市场交易案例较少，难以采用市场法进行评估。

特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法，不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他3种常用评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用对评估结果进行检验。

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