采用成本逼近法进行集体建设用地使用权价格评估的思路：假设有一宗耕地，村集体通过合法手续将该农用地变为集体建设用地（乡镇企业用地），需要缴纳的费用包括：耕地开垦费、耕地占用税、农转用过程中的各项规费和审批费用等由耕地转变为建设用地的费用，耕地转成建设用地后，需要进行土地开发，如“五通一平”投资开发，期间会产生投资利息、投资利润、甚至土地增值收益；此后，国家拟对该宗集体建设用地进行征收，那么国家需要支付给该村集体土地补偿费、安置补助费和地上地下附着物补偿费等，还有新的用地单位或个人需要支付给国家征地管理费，当然这些费用最终都由新的申请用地单位或个人支付。此时，原来集体所有的农用地就变为国有划拨建设用地，如果想将国有划拨建设用地变为国有出让建设用地，还需要新的用地单位或个人缴纳相应的土地出让金。集体土地使用权地价评估同时还需要注意以下要点：

（1）在确定土地取得费时，应注意分析集体经营性建设用地与国有建设用地在成本构成上的差异。集体经营性建设用地不涉及所有权的转移，其土地取得成本可根据所占用土地情况及取得成本的客观水平进行测算，一般不包括征地税费。具备条件的地区，评估时应考虑显化机会成本和边际成本。

（2）在确定土地开发费时，应根据待估宗地开发程度和区域内平均成本确定，可借鉴或采用同区域国有土地开发费用水平或标准，但要详细阐述区域土地开发状况及其对价格的影响关系。

（3）集体经营性建设用地开发过程中应缴纳的税费各地标准不同，需根据当地具体的政策规定确定税费项目及标准。

（4）确定土地开发利润率时，应综合考虑：利用类型、开发周期、待估宗地所在地区同类土地开发的投资利润水平等。

（5）在确定土地增值时，应综合考虑：土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、开发期间周边设施的改善程度、宗地的规划限制性条件、土地权利的限制性因素等。

土地评估公司——中天晟源是一家由多位行业资深专家发起创立的专业资产评估咨询机构。业务包含探矿权采矿权评估、矿产资源储量评审、自然资源资产清查；资产评估、房地产估价、土地评估；区片地价及基准地价评估、青苗补偿、社会稳定风险评估，土地增减挂钩；房地测绘、征拆单项评估、土地征收人员技术培训，土地及空间规划；审计造价等专业咨询服务。

公司现有员工中，本科及以上学历占比90%，其中澳大拉西亚AusIMM合资格人占比为15%。澳大拉西亚AusIMM合资格人有资格审核签署澳大利亚、加拿大、美国、南非、西欧、智利和俄罗斯证券市场的公众技术报告和支持它们的预可行性研究和可行性研究等咨询报告。

公司已通过ISO9001：2015质量管理体系认证；ISO14001：2015环境管理体系认证；ISO45001：2018职业健康安全管理体系认证。公司具备探矿权采矿权评估资质、资产评估资质、土地、房地产估价资质。公司还持有计算机软件著作权登记证书的软件——矿业权与资产评估数据管理系统、土地不动产权评估登记管理系统、土地面积检测划分评估软件、土地地形三维检测成型测量软件、土地产权确权调查软件。

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