剩余法是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。该概念是对剩余法评估待开发土地价值时的高度总结，是剩余法的本源。随着估价实务的发展，又派生出了其他剩余法测算模式。

根据现行土地估价相关规程，因适用对象不同，剩余法可分为三种模式：

1.适用于待开发土地估价的剩余法，计算公式为：P=A-B-C

式中：

• P—估价对象价格

• A—不动产总价

• B—开发项目整体的开发成本

• C—客观开发利润

2.适用于现有不动产中所含地价评估的剩余法，计算公式为：P=Pr-Ph-T

式中：

• P—估价对象价格

• Pr—不动产交易价格

• Ph—房屋现值

• T—交易税费

3.适用于划拨土地价格评估的剩余法，计算公式为：P=Pt-A

式中：

• P—划拨土地使用权价格

• Pt—出让土地使用权价格

• A—土地增值

剩余法应用的步骤与过程

根据前述不同模式下的剩余法计算公式，就可以知晓不同情形下剩余法应用的主要步骤。

1、适用于待开发土地估价的剩余法主要步骤与过程

测算待开发土地价格的剩余法，在具体方法上又可以分为静态分析法和动态分析法。

1.1 静态分析法

(1)测算开发完成后的不动产总价。需在分析估价对象最有效利用方式的基础上，运用市场比较法或收益还原法分用途分别测算开发完成后的不动产总价。

(2)测算开发项目整体的开发成本。具体包括建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及销售税费。

(3)测算客观开发利润。利润率有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等，要根据项目的具体情况选择适用的合理的利润率。

(4)根据计算公式，测算地价。

1.2 动态分析法

动态分析法与静态分析法相比，最主要的差别，在于动态分析法更强调资金流入与流出的时间节点，动态模拟项目开发经营全过程的现金流。所以动态分析法又称为现金流法。

(1)测算开发完成后的不动产总价。需在分析估价对象最有效利用方式的基础上，运用市场比较法或收益还原法分用途分别测算开发完成后的不动产总价。需特别注意不动产价格所对应的时间点，比如分期分批销售的，因销售时间不同，销售价格可能存在差别，需分别测算各销售时间所对应的不动产销售总价。

(2)测算开发项目整体的开发成本。具体包括建造成本、管理费用、销售费用及销售税费。特别注意，不单独算利息了，也不再单独算开发利润了。也需要关注各项费用发生的时间点和相应数额。

(3)测算折现率。折现率应当是当地同类型项目内部收益率的一般水平，评估实务中一般是通过对多个项目的试算，确定经验值。

(4)将开发完成后的不动产总价、开发过程中的开发成本分别折现到估价期日，根据计算公式测算地价。从该过程可以看出，动态分析法的测算过程与运用现金流进行项目可行性分析极其相似。

2、适用于现有不动产中所含地价评估的剩余法主要步骤与过程

(1)测算现有不动产价格。运用比较法或收益法测算房地产价值，过程同房地产估价。

(2)测算房屋现值。房屋现值采用成本法测算，过程同房地产估价中的建筑物成本法。

(3)测算交易税费。指卖方应缴纳的税费，包括增值税及附加、印花税、土地增值税等，算法同房地产抵押报告中的预期实现抵押权的税费测算过程。

(4)测算土地价格。根据前述公式，代入测算现有不动产中包含的地价。

3、适用于划拨土地价格评估的剩余法主要步骤与过程

(1)测算估价对象设定为出让条件下的土地价格。

(2)测算土地增值。土地增值，是当地某一时期某一区域某种土地利用状况下土地增值的平均水平。评估机构受限于基础数据的贫乏，难以比较有说服力地去分析、论证土地增值的客观水平。

一些地方土地评估行业协会组织力量对土地增值进行了专题研究，而且形成了相关的研究成果，这为该种剩余法的运用打下了比较好的基础。但在大多数地方，并没有土地增值比较有权威的分析数据。因此，在现阶段，尽管有相关的土地评估规范，但划拨土地使用权价格评估在实务上仍然是比较困难的，难免存在取值依据不充分的问题。

(3)根据计算公式测算划拨土地使用权价格。